Conditions de validité des statuts d’une ASL
La Cour de cassation juge que l’absence de transfert des parties communes à une association syndicale libre (ASL), pourtant prévu par ses statuts, ne saurait entraîner sa nullité. Même privée de la propriété des équipements collectifs, l’ASL conserve un objet licite dès lors qu’elle peut en assurer la gestion ou l’entretien. Une décision qui clarifie la portée juridique des engagements du lotisseur et sécurise la validité des ASL incomplètement constituées.
Dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-12.480 FS-B), la Cour de cassation précise que le défaut de transfert de propriété des parties communes à une association syndicale libre (ASL), tel que prévu par ses statuts, ne remet pas en cause la validité juridique de cette dernière.
Conformément à l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, l’obtention d’un permis d’aménager est subordonnée à l’engagement du pétitionnaire de constituer une ASL chargée de la propriété, de la gestion et de l’entretien des équipements et espaces communs d’un lotissement. Si cette exigence réglementaire conditionne la délivrance du permis, ni le Code de l’urbanisme ni l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ne précisent les conséquences d’un éventuel manquement à cet engagement, notamment en ce qui concerne la transmission effective de ces biens à l’ASL.
En l’espèce, un lotisseur avait aménagé un ensemble comprenant plusieurs lots à usage privatif et des équipements collectifs, tout en constituant une ASL entre les colotis. Les statuts de l’association prévoyaient que cette dernière devait recevoir du lotisseur la propriété des espaces communs. Or, les terrains et équipements concernés étaient demeurés dans le patrimoine du lotisseur. Estimant que cette situation vidait l’ASL de son objet statutaire, des colotis ont sollicité sa nullité, en vain. Après un double rejet par les juridictions du fond, la Cour de cassation confirme leur position.
La Haute juridiction rappelle que l’objet d’une ASL peut inclure, de manière cumulative, l’acquisition, la gestion et l’entretien des équipements communs. Dès lors, l’absence de transfert de propriété n’affecte pas la totalité de cet objet. Le défaut d’accomplissement intégral des missions prévues par les statuts n’est donc pas de nature à entraîner la nullité de l’association. La Cour en conclut que la formation régulière de l’ASL, même si elle ne s’est pas accompagnée du transfert attendu des parties communes, demeure valable en droit.
Cette décision conforte une approche pragmatique de la mise en œuvre des obligations du lotisseur à l’égard de l’ASL, en distinguant l’engagement réglementaire imposé pour l’obtention du permis d’aménager de la sanction civile attachée à la vie juridique de l’association. Elle rappelle aussi que le non-respect partiel de l’objet statutaire ne saurait, en lui-même, justifier la disparition de l’ASL.